Leibrente

Was ist eine Leibrente?

Unter einer Leibrente versteht man im Generellen gleichbleibende Zahlungen, welche einer bezugsberechtigten Person auf Lebenszeit ausgezahlt werden. Im Falle der Immobilienleibrente verkauft ein Immobilieneigentümer also sein Haus oder seine Wohnung, kann jedoch weiterhin “kostenlos” in der Immobilie wohnen bleiben und erhält zudem eine monatliche Leibrente vom Käufer des Hauses.

Der Käufer und der Verkäufer einer Immobilie vereinbaren in der Regel also ein lebenslanges Wohnrecht für den Verkäufer des Hauses oder der Wohnung. Das Wohnrecht für den Verkäufer wird dabei wie auch der Verkauf der Immobilie im Generellen in das Grundbuch eingetragen. Nicht unüblich ist zudem eine einmalige Abschlagszahlung zu Anfang, welche die Höhe der späteren monatlichen Raten reduziert.

Leibrente berechnen - Formel zur Berechnung

Der Berechnung der Höhe der Leibrente wird der sogenannte Leibrentenfaktor zu Grunde gelegt, welcher auf der statistischen Lebenserwartung des Leibrenten-Empfängers beruht. Prinzipiell ist die Höhe der Leibrente jedoch von verschiedenen Faktoren wie dem Immobilienwert, der Laufzeit der Leibrentenzahlungen sowie dem Alter und Geschlecht des Leibrenten-Empfängers abhängig.

Im Weiteren ist von Bedeutung, ob eine zusätzliche Einmalzahlung oder eine Rentengarantiezeit vereinbart wurden. Auch der Wert des Wohnrechts sowie der vereinbarte Zins fließen mit in die Berechnung der Höhe der Immobilienleibrente mit ein.

Um die genaue höhe der Leibrente zu bestimmten, bedarf es also einiger Angaben und mehr als einer einzigen Formel. Ein Beispiel für die Berechnung der Höhe der Leibrente:

1. Schritt - Berechnung des Wertes des Wohnrechts

Wert des lebenslangen Wohnrechts = jährlicher Mietwert x Kapitalwert-Vervielfältiger

Der jährliche Mietwert ergibt sich aus der erzielbaren Monatsmiete multipliziert mit 12. Der Kapitalbarwert-Vervielfältiger lässt sich dem § 14 Absatz 1 Satz 4 BewG entnehmen und setzt im gleichen Zuge eine Verzinsung von 5.5 Prozent voraus.

2. Schritt - Berechnung des zu verrentenden Betrages

Zur verrentender Betrag = Immobilienwert - Wert des lebenslangen Wohnrechts

Zur Ermittlung des zu verrentenden Betrags wird vom Immobilienwert der Wert des Wohnrechts abgezogen.

3. Schritt - Ermittlung der Leibrente

Leibrente = Zur verrentender Betrag : Leibrentenfaktor

Im letzten Schritt kann mit Hilfe des im vorherigen Schritt ermittelten zu verrentenden Betrag der Betrag der Leibrente ermittelt werden.

Wie wird die Leibrente versteuert?

Grundsätzlich gilt, dass der Verkäufer des Hauses bzw. der Wohnung den Ertragsanteil der Leibrente versteuern muss. Dabei sinkt die Höhe der Steuer mit zunehmenden Alter des Leibrenten-Empfängers. Der Steuersatz lässt sich der Tabelle in §22 Absatz 1 Einkommenssteuergesetz (EStG) entnehmen. Bei der Besteuerung ist zudem zwischen der reinen Zeitrente und der abgekürzten Leibrente zu differenzieren.

Der Käufer und Leibrenten-Zahler kann im ersten Schritt den Zinsanteil der Leibrente als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung ansetzen.

Vor- und Nachteile der Leibrente

Vorteile:

• Das Haus kann vom Käufer in Raten “abbezahlt” werden, wodurch dieser kein hohes Eigenkapital und auch keinen Kredit benötigt
• Aufgrund der Tatsache, dass der Verkaufspreis bereits im Vorfeld ausgehandelt wird, gibt es keine Unsicherheiten auf Seiten des Verkäufers oder des Käufers der Immobilie
• Der Verkäufer der Immobilie erhält eine lebenslange Rente, obwohl er sein Haus oder seine Wohnung verkauft hat und weiterhin darin wohnt

Nachteile

• Die im Vorfeld vom Käufer des Hauses oder der Wohnung einkalkulierten Zahlungen können durch eine längere Lebensdauer des Verkäufers höher ausfallen. Dies ist auf der einen Seite als Nachteil für den Käufer aber auch als Vorteil für den Verkäufern anzusehen
• Der Verkaufspreis einer Immobilie ist bei der Leibrente im Regelfall deutlich geringer verglichen mit dem herkömmlichen Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung
• Eine mögliche Zahlungsunfähigkeit kann zu Problemen auf Seiten des Verkäufers aber vor allem auf Seiten des Käufers führen

Worin liegt der Unterschied zwischen der Leibrente und der Umkehrhypothek?

Der große Unterschied zwischen der Umkehrhypothek und der Leibrente liegt darin, von wem Sie die monatlichen Zahlungen erhalten. Während Sie bei der Umkehrhypothek eine Art Kreditvertrag mit der Bank eingehen, erhalten Sie die monatlichen Zahlungen im Falle der Leibrente oftmals von einer Privatperson. In beiden Fällen können Sie jedoch weiterhin im Haus oder in der Wohnung wohnen ohne Miete zahlen zu müssen.

Bei der Umkehrhypothek kommt es im Vergleich zur Immobilienleibrente nicht direkt zum Eigentümerwechsel, sondern es kommt erst bei Todesfall zum Übergang des Besitzes der Immobilie an die Bank. Sie bleiben also Eigentümer der Immobilie und erhalten nicht “nur” ein Wohnrecht wie im Falle der Leibrente.