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Laut einem Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofes (BGH) reicht es aus, wenn der Mieter die Zahlung der Miete am dritten Werktag des Monats bei seiner Bank anweist, sofern das Konto ausreichend gedeckt ist und eine Zahlung gewährleistet ist. Es kommt somit darauf an, dass die Überweisung vom Mieter der Wohnung oder des Hauses fristgerecht durchgeführt wird.
Ein Mieter ist also immer erst dann im Verzug mit der Zahlung der Miete, wenn dieser die Zahlung nicht spätestens am dritten Werktag des Monats bei seiner Bank angewiesen hat. Wichtig hierbei ist zu erwähnen, dass der Samstag nicht als Werktag zählt.
Vereinbarungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter welche darauf abzielen, dass die Miete bis zum dritten Werktag des Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein müssen, sind daher nach Auffassung des Bundesgerichtshofs unwirksam.
Die erste Anlaufstelle für Vermieter die ausbleibende Mietzahlungen feststellen und ausstehende Mietzahlungen einfordern möchten, sollte nach Möglichkeit immer der Mieter sein. In vielen Fällen lassen sich zusammen mit dem Mieter Lösungen erarbeiten, sodass dieser die Mietschulden ausgleichen kann.
Es ist somit davon abzuraten, einem Mieter nicht bereits bei erster Möglichkeit eine fristlose Kündigung zukommen zu lassen. Vermieter sollten sich vielmehr direkt nach Feststellen des Zahlungsverzugs in Verbindung mit dem Mieter setzen.
Sollte der Mieter hingegen häufig mit den Mietzahlungen in Verzug sein, ist eine Abmahnung in der Regel der beste Weg. Eine fristlose Kündigung sollten Vermieter den Mietern immer erst dann schicken, wenn keine Besserung in Sicht ist. Dabei sollten Vermieter jedoch immer den hohen Aufwand einer fristlosen Kündigung im Hinterkopf behalten.
Neben dem Hinweis auf die vom Vermieter festgestellten unregelmäßigen oder ausbleibenden Mietzahlungen sollte eine Mahnung noch weitere Punkte enthalten. Dazu zählen Angaben zum Eingang der Miete, ein Verweis auf die im Mietvertrag vereinbarte Frist zur Zahlung der Miete bzw. auf die gesetzlichen Bestimmungen aber auch eine Aufforderung zur pünktlichen Zahlung des Mietzinses.
Der Vermieter sollte im Weiteren hervorheben, dass er die unregelmäßigen oder ausbleibenden Mietzahlungen in Zukunft nicht weiter tolerieren wird und sich im Zweifel zu einer fristlosen Kündigung gezwungen fühlt. Natürlich sollten auch eine Unterschrift sowie ein Datum unter der Mahnung nicht fehlen.
Tipp: Vermieter sollten die Mahnung per Einschreiben an den Mieter schicken oder die Mahnung persönlich an den Mieter übergeben um die Zustellung des Briefes zu gewährleisten.
Damit ein Vermieter eine “fristlose Kündigung aus wichtigem Grund” aussprechen kann, wozu auch der Mietrückstand zählt, muss eine der folgenden Bedingungen erfüllt sein:
Sofern Mieter in Rückstand mit den Mietzahlungen kommen, sollte diese sich in erster Linie direkt bei ihrem Vermieter melden. In vielen Fällen lassen sich Lösungen finden, um die ausstehenden Mietzahlungen, beispielsweise durch Ratenzahlungen, zu begleichen.
Sollte der Vermieter nicht auf eine solche Vereinbarung eingehen wollen, gibt es für Mieter verschiedene Möglichkeiten und Anlaufstellen:
In vielen Fällen ist es hilfreich, sich Hilfe von einem Mieterverein zu holen. In Mietervereinen haben Mieter die Möglichkeit, sich beraten zu lassen und gemeinsam eine Lösung zu erarbeiten, wie die Mietschulden beglichen werden können. Für eine Beratung wird im Regelfall eine Mitgliedschaft im Mieterverein vorausgesetzt.
Eine von Mietern oftmals genutzte Möglichkeit um die Mietschulden zurückzuzahlen ist das leihen von Geld. In der Regel ist dies am einfachsten und unbürokratischsten bei Freunden oder Bekannten möglich. Banken hingegen fordern im Regelfall einen Nachweis über die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, welche jedoch häufig bei Mietern mit Mietschulden nicht gegeben ist.
Wenn Mieter Arbeitslosengeld II beziehen, können diese unter bestimmten die zukünftige Miete und auch bestehende Mietrückstände vom Jobcenter bezahlen lassen. Dazu muss ein Antrag auf “Mietschulden-Übernahme” beim Jobcenter gestellt werden. In solchen Fällen ist es jedoch immer ratsam, sich persönlich beim Jobcenter oder beim zuständigen Sozialamt beraten zu lassen.
Sowohl beim Jobcenter als auch beim Sozialamt ist es ratsam, dass sich Mieter möglichst frühzeitig melden und eine Übernahme der Mietschulden oder der zukünftigen Miete zu beantragen und nicht erst eine fristlose Kündigung abzuwarten.
Zusammengefasst sollten sich Mieter die in Mietrückstand geraten sind oder eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand erhalten haben in jedem Fall Hilfe suchen und sich darum bemühen, die ausstehende Miete auszugleichen. Eine fristlose Kündigung des Mietvertrages wird nämlich nach dem Ausgleich der Miete unwirksam. Voraussetzung dafür ist jedoch, dass der Mieter in den letzten zwei Jahren noch keine fristlose Kündigung erhalten hat und diese durch zahlen der Mietschulden unwirksam gemacht hat.
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