Verkehrswert

Was ist eigentlich der Verkehrswert?

Definition und rechtliche Grundlage

Der Verkehrswert (auch Marktwert genannt) ist nach §194 Baugesetzbuch der Wert einer Immobilie, der zum Bewertungsstichtag "ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

Er entscheidet darüber, welchen Preis Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses erzielen können. Dieser soll möglichst genau den tatsächlichen Verkaufspreis abbilden.

Zwar ist der Verkehrswert ein berechneter Wert, dennoch gibt es für ihn keine allgemeingültige Rechenformel. Er ergibt sich aus den aktuellen Marktbedingungen und dem genutzten Bewertungsverfahren. Hinzu kommt, dass der Verkehrswert aufgrund seiner vielen Einflussfaktoren und der schwierigen Berechnung nie genau den Verkaufspreis abbilden kann.

Wie berechne ich den Verkehrswert?

In Deutschland wird der Verkehrswert auf Grundlage der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) berechnet. Die Verordnung legt fest, welches Verfahren für welche Immobilie zum Einsatz kommt: 

• Sachwertverfahren - bei selbst genutzten Immobilien
  Sollten Sie die Immobilie selbst bewohnen, dann wird der Verkehrswert zusammengefasst auf Grundlage der Substanz und der Herstellungskosten berechnet.
• Ertragswertverfahren - bei vermieteten Immobilien
  ‍Bei vermieteten Immobilien wird der Verkehrswert auf Basis der Mieterträge berechnet. Dabei steht der Renditeaspekt im Vordergrund.‍
• Vergleichswertverfahren - bei Grundstücken und Eigentumswohnungen
  Das optimale Verfahren basiert auf dem Vergleich tatsächlicher Marktpreise. Sehr gut lässt sich dieses Verfahren bei Grundstücken und bei Eigentumswohnungen einsetzen.

Immobilie mit dem Vergleichswertverfahren bewerten lassen

Berechnungsbeispiel für die Verkehrswertermittlung

Nachfolgend sehen Sie ein vereinfachtes Beispiel für die Ermittlung des Verkehrswerts mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens. Bei den verwendeten Kriterien haben wir die wichtigsten beispielhaft ausgewählt, es können aber auch andere für dieses Verfahren herangezogen werden. Die Zu- und Abschläge werden dabei von einem Immobilienexperten anhand seiner Erfahrung erfasst.

Wann brauche ich den Verkehrswert meiner Immobilie?

In folgenden Fällen ist eine Berechnung des Verkehrswerts sinnvoll:

• Wenn Ihre Bank oder Versicherung den Wert Ihrer Immobilie bestimmen möchte
• Sofern Ihr Objekt bei einer Erbauseinandersetzung geteilt werden soll
• Bei einer Scheidung bzw. Streitigkeiten im Scheidungsfall
• Beim Kauf einer Immobilie
• Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen

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Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?

Der Marktwert einer Immobilie wird hauptsächlich durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt. Ist das Angebot hoch und die Nachfrage niedrig, so sinkt der Verkehrswert und umgekehrt. 

Die Lage der Immobilie ist natürlich auch ein entscheidender Einflussfaktor. Inwiefern diese gefragt ist, verrät der Bodenrichtwert eines Objekts oder Grundstücks. Dieser ist ein Durchschnittswert, der von Grundstücksverkäufen abgeleitet wird. Er wird mindestens alle zwei Jahre an einem bestimmten Stichtag ermittelt und bildet den Wert von Bauland ab.

Die Nutzungsmöglichkeit der Immobilie ist ebenfalls von großer Bedeutung. Beispielsweise haben Mietobjekte, die in einer Umgebung mit einem hohen Mietniveau liegen, einen höheren Verkehrswert als die, die in einer Umgebung mit niedrigem Mietspiegel liegen.

Weitere Faktoren, die Einfluss auf den Verkehrswert haben, sind: 

• Ausstattungsmerkmale (z.B. Keller, Stellplätze)
• Objektzustand (Wann wurde das Objekt gebaut? Müssen Sanierungen/Modernisierungen vorgenommen werden?)
• Größe (z.B. Grundstücksgröße, Wohnfläche)
• Gebäudemerkmale (bei Wohnungen z.B. in welchem Stockwerk sich die Wohnung befindet, bei Häusern z.B. ob es Ausbaumöglichkeiten gibt)
• Energetische Beschaffenheit des Gebäudes (Energieeffizienzklasse, Verbrauch)
• Lasten am Grundstück

Welche Unterlagen benötige ich für die Ermittlung des Verkehrswerts? 

Unabhängig vom Objekttyp und der Eigenschaften sind für die Ermittlung des Verkehrswerts folgende Unterlagen relevant:

• Berechnung der Wohn- und Nutzfläche 
• Grundrisse und Pläne der Immobilie
• Flurkarte und Lageplan
• Grundbuchauszug 
• Baubeschreibung 
• Energieausweis 
• Dokumentation der Modernisierungsmaßnahmen
  

Zusätzlich benötigen Sie bei Wohnungseigentum:

• Teilungsplan und Gemeinschaftsordnung 
• Dokumentation der Instandhaltungsrücklagen
• Wohn- oder Hausgeldabrechnungen (der letzten 3 Jahre)
• Protokolle zur Eigentümerversammlung (der letzten 3 Jahre)
  

Bei vermieteten Objekten benötigen Sie außerdem: 

• Auflistung der Mieter inkl. der Mietverträge
• Betriebskostenabrechnung (der letzten 3 Jahre)
  

Für die Berechnung der Lasten benötigen Sie zusätzlich: 

• Angaben der Altlasten 
• Eintragung zu verschiedenen Rechten (z.B. Wegerechten)
• Notarielle Urkunden

Was kostet mich die Verkehrswertermittlung?

Die Kosten für die Verkehrswertermittlung sind nicht einheitlich und hängen von dem erforderlichen Aufwand und dem Schwierigkeitsgrad ab. Eine im gutachterlichen Stil angefertigte Verkehrswertermittlung kostet in der Regel zwischen 0,5% und 1% des Immobilienwerts. Sie sollten die Kosten auf jeden Fall schon vor Auftragsvergabe mit dem Sachverständigen aushandeln und festlegen. 

Unsere Empfehlung: 

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Wie Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie selbst ermitteln können

Es ist denkbar, dass Sie durch eine eigene Sammlung von Angebotspreisen etwa in Immobilieninseraten eine Art Vergleichswert für den Preis Ihrer Immobilie ermitteln. In diesem Fall besteht die Formel zum Berechnen des Verkehrswerts beispielsweise aus dem Durchschnitt der normierten Preise.

Auch das kostenlose Immobilienbewertungstool basiert auf einer solchen Sammlung – und bietet Ihnen somit eine gute Einschätzung des möglichen Preises von Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung an. Im Gegensatz zu einer manuellen Recherche werden jedoch weitaus mehr Objekte zum Vergleich herangezogen und Marktpreise so exakter ermittelt. Beachten Sie, dass bei solchen Schätzungen viele Faktoren weitgehend unberücksichtigt bleiben, wie etwa der Zustand der Immobilie oder die im Grundbuch verbrieften Rechte wie etwa das Wohnrecht.