Mietkauf

Was ist Mietkauf?

Unter Mietkauf versteht man die Einigung zwischen zwei Parteien, das ein gemietetes Haus oder eine gemietete Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist vom Mietkäufer erworben werden kann. Die bis dahin gezahlte Miete wird anteilig auf den Kaufpreis der Immobilie angerechnet. Das Konzept des Mietkaufs lässt sich also mit dem der klassischen Finanzierung durch die Bank vergleichen, unterscheidet sich jedoch in einigen Punkten.

Grundsätzlich wird zwischen zwei Arten des Mietkaufs unterschieden:

1. Klassischer Mietkauf

Beim klassischen Mietkauf verpflichtet sich der Mieter bereits im Vorfeld zum Kauf der Immobilie nach einer bestimmten Zeit. Über die Miete wird also ein Großteil des Kaufpreises abbezahlt. Bei dieser Art des Mietkaufs wird bereits im Vorfeld der Miete sowohl ein Mietvertrag als auch ein Kaufvertrag für die Immobilie aufgesetzt.

2. Mieten mit Optionsrecht

Bei einer Miete mit Optionsrecht wird dem Mieter durch ein eingetragenes Optionsrecht im Grundbuch die Möglichkeit eingeräumt, die Immobilie nach einer bestimmten Zeit zu erwerben. Der Mieter muss jedoch kein Gebrauch von diesem Optionsrecht machen und ist somit nicht zum Kauf des Hauses oder der Wohnung verpflichtet.

Vorteile und Nachteile des Mietkaufs:

Vorteile beim Mietkauf von Immobilien:

• Eigenheim ohne Bank - Junge Familien, Selbstständige oder Personen, die aufgrund eines negativen Schufaeintrags kein Darlehen der Bank erhalten haben, können sich mit Hilfe des Mietkaufs den Traum vom Eigenheim ohne einen Bankkredit erfüllen.
• Niedrigere Voraussetzungen - Im Vergleich zum Bankkredit müssen die Interessenten des Mietkaufs weniger Voraussetzungen erfüllen. Für den Mietkauf ist es primär wichtig, dass das regelmäßige Einkommen der Interessenten hoch genug ist, um die monatliche Miete zu bedienen.
• Stabile Miethöhe - Die vertraglich vereinbarte Höhe der Miete bleibt unabhängig von der Zinsentwicklung und Mietschwankungen über die gesamte Vertragsdauer konstant, wodurch eine gewisse Planungssicherheit für den Mietkäufer gegeben ist.
• Flexibilität - Mietern wird beim Optionskauf die Möglichkeit eingeräumt, sich jederzeit für oder gegen die Immobilie zu entscheiden.
  

Nachteile beim Mietkauf von Immobilien:

• Höhere Kosten - Die Mieten beim Mietkauf sind im Regelfall deutlich höher als ortsübliche Mieten. Auch Bankkredite sind auf lange Sicht gesehen üblicherweise günstiger. Zusätzlichen fallen beim Mietkauf häufig sogenannte Abschlussgebühren an.
• Keine Fördermittel - Junge Familien werden vom Staat mit Fördermitteln beim Bau oder Kauf einer Immobilie unterstützt. Für den Mietkauf von Immobilien sind diese Fördermitteln nicht vorgesehen.
• Undurchsichtige Konditionen - Meist lassen sich die vom Verkäufer angebotenen Konditionen nur sehr schwer vergleichen, was zu einer gewissen Undurchsichtigkeit dieser führt.
• Kostenbeteiligungen - Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden deutlich stärker auf die Mietkäufer umgewälzt, als es bei regulären Vermietungen der Fall ist.
• Hohe Risiken - Sollte der Verkäufer insolvent gehen oder der Mietkäufer seinen Zahlungen nicht nachkommen können, geht die bezahlte Miete in der Regel verloren, sofern nicht anders vertraglich vereinbart.

Voraussetzungen für den Mietkauf

Die wichtigste Voraussetzung für einen Mietkauf einer Immobilie ist, dass das regelmäßige Einkommen der Interessenten hoch genug ist, um die monatliche Miete zu begleichen. Als Maßstab wird hier häufig die zuletzt gezahlte Miete herangezogen. Sofern diese in der Vergangenheit vom Mietkaufinteressenten problemlos gezahlt werden konnte und die monatliche Rate des Mietkaufs nicht sonderlich höher ausfällt, gilt jene als für den Interessenten tragbar. Im Regelfall führen Anbieter von Mietkäufen im Vorfeld eine Bonitätsprüfung durch.

Lohnt sich der Mietkauf?

Vor allem für Personen, welche über wenig Eigenkapital verfügen bzw. schwierig an einen Bankkredit herankommen, kann sich der Mietkauf einer Immobilie lohnen. Beispielhafte Personengruppen sind dabei junge Familien oder Selbstständige, welche nicht die notwendigen Voraussetzungen für einen Kredit der Bank mit sich bringen.

Da die monatliche Miete auf den späteren Kaufpreises des Hauses oder der Wohnung angerechnet wird, ist später eine deutlich niedrigere Finanzierung mit einer kürzeren Laufzeit notwendig, was sich auch positiv auf die Höhe der zu leistenden Zinszahlungen auswirkt.

Jedoch sollte immer abgeschätzt werden, ob die monatliche Belastung dauerhaft tragbar für die Interessenten des Mietkaufs ist. Im Weiteren sind die zu zahlenden Mieten meist höher ausfallen als die ortsüblichen Mieten. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital kann dabei eine Alternative zum Mietkauf darstellen und ist auf lange Sicht im Regelfall auch günstiger.

Was sollte im Mietkaufvertrag enthalten sein?

Ein klassische Mietkaufvertrag besteht zum einen aus dem Mietvertrag und zum anderen aus dem Kaufvertrag für den späteren Erwerb des Eigentums an der Immobilie. Beide Verträge müssen notariell beurkundet werden.

Es sollte darauf geachtet werden, dass neben dem regulären Inhalt des Vertrages, folgende Fragen durch den Mietkaufvertrag abgedeckt und beantwortet werden:

• In welchem Zeitraum kann sich der Mietkäufer bei einem Mietkauf mit Kaufoption für oder gegen den Kauf der Immobilie entscheiden?
• Was passiert im Todesfall einer der beiden Parteien?
• Was geschieht im Falle einer Insolvenz des Verkäufers oder eine Zahlungsunfähigkeit des Käufers?
• Durch welche Partei werden anfallende Erschließungs- und Anschlusskosten getragen?
• Was geschieht mit geleisteten Anzahlungen des Käufers, wenn sich dieser gegen den Kauf der Immobilie entscheidet?

Wie wird der Mietkauf finanziert?

Beim Mietkauf gewährt der Verkäufer dem Käufer eine Art von Darlehen. Die Mietrate fungiert also in gewisser Weise als eine Art von Kreditrate und wird anteilig auf den späteren Kaufpreis der Immobilie angerechnet. Es sollte bereits im Vorfeld geklärt werden, wie hoch die monatliche Mietrate ist und welcher Anteil der Miete angerechnet wird.

Nicht selten muss der Mietkäufer einer Immobilie im Vorfeld eine Anzahlung leisten. Natürlich wird auch diese hinterher mit dem Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung verrechnet. Nicht immer ist die Immobilie jedoch nach der Vertragslaufzeit komplett abbezahlt, sodass ggf. noch eine Restschuld vom Käufer zu begleichen ist.