Erbbaurecht

Was ist das Erbbaurecht und was bedeutet es für Immobilienbesitzer?

Erbbaurecht: Eine Definition

Das Erbbaurecht beschreibt ein beschränktes dingliches Recht, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu errichten. Das Erbbaurecht an einem Grundstück kann verkauft, vererbt und belastet werden. Für den Verkauf oder die Belastung eines Erbbaurechts bedarf es jedoch unter Umständen der Zustimmung des Grundstückseigentümers.

Der Erbbaurechtsvertrag muss notariell beglaubigt werden. Im Anschluss daran wird das Erbbaurecht im Grundbuch als gesondertes Blatt eingetragen. Zusätzlich wird ein Erbbaugrundbuch für das Grundstück angelegt. Im Regelfall hat ein Erbbaurechtsvertrag eine Laufzeit zwischen 60-99 Jahren. Während dieser Zeit zahlt der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer regelmäßig einen sogenannten Erbbauzins.

Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechtsvertrags?

Das Erbbaurecht erlischt automatisch nach Ablauf der vertraglich festgelegten Laufzeit oder wenn sich der Erbbauberechtigte und der Grundstückseigentümer auf eine frühere Auflösung des Vertrages einigen.

Sobald der Erbbaurechtsvertrag erlischt, wird der Grundstückseigentümer zum rechtmäßigen Eigentümer des errichteten Bauwerks, da das Haus dann zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks gehört. Der Erbbauberechtigte erhält als Ausgleich eine angemessene Entschädigung die vom Grundstückseigentümer zu entrichten ist. Diese Entschädigung richtet sich nach den im Vorfeld getroffenen Vereinbarungen, muss allerdings mindestens zwei Drittel des aktuellen Wertes des Bauwerks entsprechen.

Vorteile und Nachteile des Erbbaurechts

Vor- und Nachteile des Erbbauberechtigten:

Der größte Vorteil für den Erbbauberechtigten liegt darin, dass lediglich ein Erbbauzins in regelmäßigen Abständen an den Grundstückseigentümer gezahlt werden muss. Das Grundstück kann trotzdem nahezu uneingeschränkt genutzt werden. Dementsprechend muss lediglich die Immobilie und nicht zusätzlich das Grundstück finanziert werden, sodass ein geringerer Kapitalbedarf besteht.

Nachteilig für den Nutzer des Grundstücks ist in gewisser Weise, dass ein Erbbaurechtsvertrag eine sehr lange Laufzeit hat. Der Erbbauzins muss dabei über die gesamte Laufzeit von bis zu 99 Jahren gezahlt werden und kann vom Grundstückseigentümer erhöht werden. Dabei ist der Grundstückseigentümer jedoch an gesetzliche Vorschriften gebunden, welche die möglich Erhöhung reglementieren und unter Umständen begrenzen.

Zudem ist als nachteilig anzusehen ist, dass der Erbbauberechtigte für jede bauliche Veränderung am Grundstück die Zustimmung des Grundstückseigentümers einholen muss.

Vor- und Nachteile des Grundstückseigentümers:

Einer der größten Vorzüge des Grundstückseigentümers ist, dass dieser regelmäßige Einnahmen in Form des Erbbauzinses erhält und weiterhin der Eigentümer des Grundstücks bleibt.

Nachteilig ist, dass der Preis, der bei einer Veräußerung verlangt oder erzielt wird, im Regelfall deutlich geringer ausfällt als bei vergleichbaren Grundstücken ohne eingetragenem Erbbaurecht.

Was ist ein Heimfall?

Unter Heimfall beim Erbbaurecht versteht man das Zurückfallen des Grundstücks an den Eigentümer. Das Erbbaurecht besteht dabei weiter in Form eines Eigentümererbbaurechts. Dieses Recht auf Heimfall kann sich der Grundstückseigentümer vorbehalten, wenn der Erbbauberechtigte seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt.

Dazu zählt beispielsweise, wenn der Erbbauberechtigte das Grundstück verwahrlosen lässt oder in Zahlungsverzug gerät. Laut (§ 9 Abs. 4 ErbbauVO) muss der Zahlungsverzug des Erbbauzinses dabei mindestens zwei Jahresbeträge überschreiten, damit ein Heimfall geltend gemacht werden kann. Auch eine Zweckentfremdung des Grundstücks durch den Erbbauberechtigten kann zum Heimfall führen.

Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallanspruch gebrauch, so muss dieser eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht gewähren. Die Höhe der Vergütung kann bereits im Vorfeld vertraglich festgelegt werden, muss sich im Regelfall aber auf mindestens ⅔ des Wertes des Erbbaurechts belaufen.

Tipp: Klären Sie bei der Vertragsverhandlung mit dem Grundstückseigentümer ab, dass ein Heimfall aufgrund von Eigenbedarf nicht geltend gemacht werden darf. So sind Sie im Regelfall immer auf der sicheren Seite, sofern Sie ihren vertraglichen Pflichten nachkommen.

Grunderwerbsteuer beim Kauf eines Erbbaurechts

Auch wenn Sie ein Erbbaurecht kaufen und somit nicht zum Eigentümer, sondern nur zum Nutzer eines Grundstücks werden, wird Grunderwerbsteuer fällig. Die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer richtet sich dabei am vertraglich vereinbarten Erbbauzins und kann wie folgt errechnet werden:

1. Ermitteln Sie den jährlichen Erbbauzins
2. Nun benötigen Sie einen Vervielfältiger. Diesen können Sie aus dem Bewertungsgesetz (Abs. 9a) entnehmen. Sobald Sie den Vervielfältiger mit Hilfe der Restlaufzeit des Erbbauchrechtsvertrags aus der Tabelle abgelesen haben, müssen Sie diesem mit dem ermittelten Erbbauzins multiplizieren.
3. Die Grunderwerbsteuer wird dann prozentual von dem im vorherigen Schritt ermittelten Wert berechnet. Diese ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. In NRW beträgt der Steuersatz momentan zum Beispiel 6.5%.

“Erbbaurecht nicht vorhanden” - Was heißt das?

Den Beisatz “Erbbaurecht nicht vorhanden” findet man in zahlreichen Inseraten bei Immobilien. Die Bedeutung dieser Angabe ist relativ simpel und nicht sonderlich schwierig zu verstehen. Wenn Sie “Erbbaurecht nicht vorhanden” oder “Erbbaurecht: Nein” in einem Inserat lesen bedeutet dies einfach, dass Sie sowohl die Immobilie als auch das Grundstück als solches erwerben.