So verkaufen Sie eine vermietete Immobilie
Kein großes Problem dürfte der Hausverkauf mit Mieter darstellen, wenn Sie ein Mehrfamilienhaus verkaufen wollen. Sofern diese eine nachhaltige Miete bezahlen, ist das für Kapitalanleger sogar eher attraktiv. Denn er kann dann beim Hauskauf damit rechnen, dass ein Teil der Einnahmen schon gesichert ist.
Schwierig wird es aus Kapitalanlegersicht, wenn dieser das Haus gerne sanieren will, womöglich in einzelne Eigentumswohnung aufteilen möchte. Vermietete Wohnungen sorgen hier für Probleme, denn die Sanierung ist dann schwerer zu organisieren, die Eigentumswohnungen sind also weniger schnell an Kaufinteressenten vermittelbar.
Kauf-Attraktivität für Selbstnutzer erhöhen
Wesentlich komplizierter wird es, wenn Sie eine vermietete Immobilie an jemanden verkaufen wollen, der darin selbst wohnen möchte. Denn für Ihren Käufer ist das einfach mit Unwägsamkeiten verbunden. Aber auch hier gibt es mehrere Möglichkeiten:
- Angebot an Mieter
Sehr naheliegend ist es, dass Sie zunächst Ihrem Mieter ein Angebot über den Kauf der Wohnung unterbreiten. Der Vorteil für Sie: Sie müssen nichts mehr in die Renovierung der Wohnung investieren – das könnten Sie ihm auf den Kaufpreis anrechnen. Ein weiterer Vorteil: Ihr Mieter weiß, worauf er sich einlässt, wenn er die Wohnung nicht kauft. Und das beschleunigt den Kaufprozess.
- Zeitmietverträge abschließen
Wenn Sie ohnehin planen, eine Wohnung oder ein Haus zu verkaufen, dann schließen Sie mit Ihrem Mieter von Anfang an befristete Mietverträge ab. Das hat für Ihren Käufer den Vorteil, dass er genau weiß, wann er auf die Wohnung oder das Haus Zugriff hat.
- Auf Eigenbedarf hinweisen
Ihr Käufer hat natürlich immer auch die Möglichkeit, die Wohnung im Zuge des Eigenbedarfs zu übernehmen. Allerdings muss er dabei Sperrfristen einhalten – es ist ein Irrglaube, dass der Kauf einer Immobilie automatisch die Miete „bricht“. Der Mieter kann so gegen den Eigenbedarf Widerspruch einlegen. Es könnte dann ein besonderer Härtefall vorliegen, der den Einzug des Käufers in Haus oder Wohnung verzögert oder verhindert. Ein Weg ist es hier, eine Abfindung anzubieten. Als Verkäufer könnten Sie hier für mehr Sicherheit beim Käufer sorgen, wenn Sie mit den Mietern schon vorab schriftlich einen Auszug etwa gegen die Übernahme von Umzugskosten und Abfindungspauschalen vereinbaren. Das rechnet sich in vielen Fällen für Sie.
