Haus verkaufen

Tipps zum Hausverkauf: Was ist zu beachten?

Beim Verkauf eines Hauses gibt es natürlich einiges zu beachten. Unabhängig davon, ob Sie Ihr Haus privat oder mit einem Makler verkaufen. Um den höchstmöglichen Verkaufspreis mit einer möglichst kurzen Vermarktungsdauer zu erzielen, sollten Sie einige wichtige Punkte befolgen.

Besonders wichtig ist es, dass Sie sich etwas Zeit für den Verkauf Ihres Hauses und die Vorbereitung des Verkaufes nehmen. Als Eigentümer eines Hauses sollten Sie sich mit den folgenden Punkten befassen - unabhängig davon, ob Sie mit oder ohne Makler verkaufen:

Vorbereiten und Besorgen von notwendigen Unterlagen

Beim Verkauf ohne Makler müssen Sie sich logischerweise um die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen kümmern. Bereiten Sie alle wichtigen Unterlagen vor dem Verkauf vor, damit sich der Verkaufsprozess nicht unnötig in die Länge zieht.

Immobilienbewertung: Was ist das Haus wert?

Als Verkäufer eines Hauses sollten Sie immer wissen, wie hoch der Wert Ihres Hauses ist. Ein Gutachter, welcher den Wert vor Ort genau bestimmen kann, kostet jedoch abhängig vom Wert des Hauses zwischen 500€ und 2500€. Einen guten Anhaltspunkt bietet jedoch auch unsere kostenlose Immobilienbewertung.

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Das Haus gut in Szene setzen

Für das Wecken von Kaufinteresse über die Fotos aus dem Exposé, aber auch für erfolgreiche Besichtigungen ist es besonders wichtig, dass Sie Ihr Haus gut in Szene setzen. Die Pflichtaufgabe hier ist es, das Haus ordentlich aufzuräumen bzw. zu entrümpeln. Jedoch können sich auch schon kleine Schönheitsreparaturen bezahlt machen. Die Kür ist Home Staging, wobei das Haus von Profis speziell in Szene gesetzt wird (inklusive Möblierung und Dekoration), um den Verkaufspreis zu maximieren.

Versuchen Sie, sich bei der Vorbereitung einer Besichtigung in die Rolle des potenziellen Käufers hineinzuversetzen. Worauf würden Sie bei der Besichtigung der Immobilie besonders achten? Was sticht direkt ins Auge? Oftmals sind es nur Kleinigkeiten, die einen anderen Eindruck beim Kaufinteressenten hinterlassen und über den Kauf und somit auch Kaufpreis entscheiden.

Kalkulieren Sie womöglich anfallende Kosten mit in den Verkaufspreis ein

Als Verkäufer eines Hauses müssen Sie mit einigen Kosten rechnen. Die Kosten für ein Wertgutachten, einen Energieausweis oder die Löschung einer Grundschuld übernehmen in der Regel Sie als Verkäufer. Bei einem privaten Verkauf kommen dann ggf. noch Vermarktungskosten hinzu.

Auch eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Spekulationssteuer sollten Sie im Vorfeld beachten, da diese beide häufig sehr hoch ausfallen.

Haus privat verkaufen: Verkauf ohne Makler?

Natürlich steht es Ihnen als Eigentümer eines Hauses frei, ob Sie dieses mit oder ohne Makler verkaufen möchten.

Der Verkauf mit einem Makler bieten Ihnen vor allem folgende Vorteile:

• ‍Hohe Zeitersparnis
  ‍Viele Aufgaben rund um den Verkauf des Hauses werden vom Makler übernommen.
• ‍Ein aussagekräftiges Exposé
  ‍Der Makler erstellt ein aussagekräftiges und professionelles Exposé für Sie und kümmert sich um die Vermarktung des Objekts. Die Kosten für die führenden Online-Plattformen sollten beim privaten Verkauf nicht unterschätzt werden.
• ‍Oftmals höherer Verkaufspreis
  ‍Da ein Makler im Regelfall über gutes Verhandlungsgeschick sowie Markt- und Fachkenntnis verfügt, kann dieser in der Regel einen höheren Verkaufspreis für Ihr Haus erzielen. ‍
• Geduld und Ausdauer
  ‍Bei vielen Eigentümer sind Geduld und Ausdauer nur bis zu einer bestimmten Grenze vorhanden. Ein guter Makler hingegen tritt mit der nötigen Professionalität an den Verkauf heran.‍
• Kalkulierbare Kosten
  ‍Beim Verkauf ohne Makler müssen Sie natürlich keine Maklerprovision zahlen. Jedoch fällt diese in der Regel für den Verkäufer niedriger aus, als die Käuferprovision. Zudem haben Sie als Privatverkäufer auch Kosten zu tragen, beispielsweise für die Vermarktung auf den Anzeigenplattformen im Internet.

Nicht selten kann ein Makler zudem mehr aus Ihrem Haus herausholen und den Verkaufspreis steigern, wodurch Sie die zu zahlende Provision wieder mehr wett gemacht haben.

Steuern beim Hausverkauf: Wie hoch fallen diese aus?

Meistens muss beim Verkauf eines Hauses nur dann Steuer gezahlt werden, wenn ein Spekulationsgeschäft vorliegt. Ein Spekulationsgeschäft liegt beim Verkauf eines Hauses immer dann vor, wenn weniger als 10 Jahre zwischen dem Kauf und Verkauf des Hauses liegen. Wenn Sie aber als Eigentümer mindestens über 3 Kalenderjahre in dem Objekt selber gewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an.

Im Falle, dass Sie ein Haus geerbt haben, übernehmen Sie als Erbe die Spekulationsfrist des vorherigen Eigentümers. Sollte diese noch nicht abgelaufen sein oder der Erblasser die Immobilie im Jahr des Vererbens und den zwei vorherigen Kalenderjahren nicht selbst bewohnt haben, müssen Sie in der Regel Spekulationssteuer zahlen.

Haus verkaufen trotz Kredit: Wie geht das?

Im Regelfall ist es problemlos möglich, ein Haus zu verkaufen, auch wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist. Üblicherweise haben Sie verschiedene Möglichkeiten:

1. Sie kündigen den Darlehensvertrag mit der Bank. In diesem Fall müssen Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung und natürlich die Restschuld an die Bank entrichten. Die Vorfälligkeitsentschädigung muss nicht gezahlt werden, wenn bereits 10 Jahre Jahre nach der Vollauszahlung des Darlehens vergangen sind. Die Kündigung ist in diesem Fall kostenlos, unterliegt jedoch bestimmten Voraussetzungen.
2. Kaufen Sie sich mit den Erlösen aus dem Verkauf Ihres Hauses eine neue Immobilie, können Sie mit der Bank einen Tausch aushandeln. Der Kredit bleibt dabei bestehen und wird lediglich auf die neue Immobilie übertragen. Der Wert der neuen Immobilie muss natürlich so hoch sein, dass dieser der Bank als Sicherheit genügt.
3. Das bestehende Darlehen wird vom Käufer Ihres Hauses übernommen. Hierbei spricht man von einer Umschuldung. Dies ist jedoch relativ unüblich, da der Käufer im Regelfall bessere Konditionen erhält, wenn er einen neues Darlehen bei der Bank aufnimmt.

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