Was Sie über die Immobilienbewertung von Gewerbe wissen müssen
Gewerbeeinheiten im Mehrfamilienhaus sind auch in Wohngebieten üblich. Bei der Bewertung bedeutet das häufig ein erhöhtes Mietausfallwagnis, denn gerade in Nebenlagen ist es oft schwer, geeignete Mieter zu finden.
Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird im Ertragswertverfahren berechnet, so dass hier grob die Mieteinnahmen als Basis dienen. Sollten die Mieten für die Gewerbeflächen unter maximal 20 Prozent der Gesamtmieteinnahmen liegen, dann beurteilt sie der Immobiliengutachter in der Regel wie normale Wohnungen.
Spezial-Gewerbeimmobilien folgen anderen Regeln
Wenn der Anteil der Gewerbemieteinnahmen darüber hinaus geht, werden allerdings weitere Risikofaktoren berücksichtigt. Denn dann spielen auch generelle Markteinschätzungen eine bedeutend größere Rolle. So kann es sein, dass zwar bei Ihnen vor Ort ein sehr guter Markt für Wohnimmobilien besteht, Ladengeschäfte aber zum Beispiel dennoch oft leerstehen. Bei der Immobilienbewertung ergibt sich daraus das Problem, dass die Miete dieses Ladengeschäfts dann nicht „nachhaltig erzielbar“ ist. Und das schlägt sich dann auch in dem veranschlagten Verkaufspreis einer Gewerbeimmobilie nieder.
Und es gibt oft schon große Unterschiede je nach Größe der Ladenfläche: Bestimmte Supermarktketten mieten zum Beispiel erst ab bestimmten Flächen überhaupt an. Aber: Große Flächen machen es womöglich noch schwerer, einen adäquaten Ersatzmieter zu finden. Das drückt dann den Wert der Immobilie und auch den Verkaufspreis, den Sie damit erzielen können.
Tipp: Wenden Sie sich an einen spezialisierten Makler
Sofern sie solche Gewerbeimmobilien und Spezial-Gewerbeimmobilien wie Hotelerie oder Industrie verkaufen wollen, sollten Sie sich an einen darauf spezialisierten Makler wenden. Dieser kennt sich in den jeweiligen Märkten und auch in den Besonderheiten von solchen Objekten aus – und kann über sein Netzwerk vielleicht auch einen passenden Käufer finden. Die Finanzierung von Gewerbeobjekte und Mischobjekte ist für potenzielle Käufer schwieriger. Das kann sich auch auf den Verkaufspreis niederschlagen.
