So ermitteln Sie den Grundstückswert
Dass Grund und Boden immer teuer sind, stimmt so als pauschale Aussage nicht. Dagegen sprechen viele Aspekte: Es macht einen großen Unterschied für die Grundstücksbewertung, ob Sie für ein Gartengrundstück, für ein Stück Acker oder Wald oder für ein mit einer Immobilie bebautes Grundstück eine Wertermittlung machen.
Definition des Grund und Bodens
In Deutschland wird ein Grundbuch geführt, in dem die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück aufgelistet sind. Ein Grundstück setzt sich aus einem oder mehreren Flurstücken bzw. Parzellen zusammen. Ist ein Flurstück amtlich vermessen und markiert, wird es auf der Flurkarte des Liegenschaftskatasters offiziell ausgewiesen und nummeriert.
Das bedeutet also, dass Ihr Grundstück formal ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche ist, der auf einem eigenen Grundbuchblatt oder durch eine Nummer auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist.
Ihre Immobilie ist, wie der Name schon vermuten lässt, fest mit dem Grundstück verbunden. Deshalb wird sie auch bei der Immobilienbewertung als Einheit mit dem Grundstück betrachtet – mit Ausnahme des Erbbaurechts.
Faktoren, die den Grundstückswert ausmachen
Manchmal wollen Sie aber auch ein Grundstück ohne eine Bebauung verkaufen. Hier ergibt sich der Preis durch die Lage – der Bodenrichtwert, den Ihr kommunaler Gutachterausschuss ausgibt, bildet hier den Grundwert ab. Aber es spielt auch die Nutzung und die Baulandentwicklungsstufe eine Rolle:
- Land- und forstwirtschaftliche Flächen
- Bauerwartungsland
- Rohbauland
- Baureifes Land
Erst baureifes Land erlangt den höchsten Wert, denn hier können Ihre Käufer umgehend mit dem Bau der Immobilie beginnen. Rohbauland ist hingegen fest für die Bebauung vorgesehen, allerdings noch nicht erschlossen, das heißt, hier gibt es zum Beispiel noch keine Bodenleitungen und Straßenbefestigung. Bauerwartungsland ist für Ihren Käufer mit vielen Fragezeichen verbunden, denn hier wird nur vermutet, dass hier irgendwann auch mal gebaut werden kann. Ihr Käufer weiß also gar nicht, wann das tatsächlich der Fall ist.
Für die tatsächliche Bebauung spielt nun noch der Flächennutzungsplan eine Rolle: Es macht einen Unterschied ob sich Ihr Grundstück in einem Kleinsiedlungsgebiet, einem reinen Wohngebiet oder einem Industriegebiet befindet. Auch die geplante Nutzung kann viel über den Quadratmeterpreis des Grundstücks aussagen.
Gut zu wissen: Viele weitere Faktoren beeinflussen den Verkehrswert eines Grundstücks
Da der Wert eines Grundstücks häufig über den Bodenrichtwert ermittelt wird, kommt hier das Vergleichswertverfahren bei der Verkehrswertermittlung zum Einsatz. Aber die reinen Preise sind nicht die einzigen Faktoren. So spielen für den Grundstückswert auch noch die Flächenaufteilung – etwa in Garten- und Bauland -, die vorgeschriebenen Abstandsflächen zum Nachbargrundstück oder zum Beispiel auch die erlaubte Geschosszahl eine Rolle. Es ist einleuchtend, dass ein Quadratmeter mehr wert ist, wenn auf ihm zwei oder vier Etagen gebaut werden können. Und nicht zuletzt fließt auch die Topografie und Beschaffenheit des Bodengrunds in den Grundstückspreis ein.
