So verkaufen Sie ein Sondernutzungsrecht
Eine Eigentumswohnung in einem Haus oder in einer Wohnanlage hat Eigenschaften, die sich elementar vom Besitz eines Ein-Familien-Hauses oder eines Grundstücks unterscheiden:
- Sondereigentum
Das Sondereigentum, auch als Miteigentumsanteil gekennzeichnet, beschreibt Ihre Eigentumswohnung. Über dieses Eigentum wird auch ein separates Grundbuchblatt geführt.
- Gemeinschaftseigentum
Als Besitzer einer Eigentumswohnung sind Sie auch „Besitzer“ des Gemeinschaftseigentums. Allerdings ist dieser Besitz nicht näher spezifiziert. Es kann sein, dass Sie zum Beispiel auch Mitbesitzer eines Gartenstücks an einem weit entfernten Ende der Wohnungsanlage sind – und dieses Gartenstück nie nutzen. Auch die alleinige Nutzung ist dann nicht möglich.
- Teilungserklärung
Grundlage für die Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist die Teilungserklärung. Hier gibt es große Unterschiede in der Ausgestaltung. So können beispielsweise Fenster Bestandteil des Gemeinschaftseigentums sein, sie können aber auch genauso als Sondereigentum gelten. Bei Letzterem müsste der Eigentümer selbst die Reparatur und Erneuerung zahlen. Wäre das Fenster Gemeinschaftseigentum, würde die komplette Wohneigentumsgemeinschaft dafür aufkommen.
- Jahresabrechnung und Eigentümerversammlung
Einmal im Jahr wird für die Eigentumswohnung verpflichtend eine Jahresabrechnung erstellt. Einmal im Jahr kommt es ebenfalls verpflichtend zu einer Eigentümerversammlung. Häufig übernimmt ein gesonderter Verwalter alle operativen Aufgaben rund um die Wohnanlage, der dann auch die Versammlung einberuft und die Jahresabrechnung erstellt. Für Ihre Käufer sind die Protokolle dieser Versammlung und die Abrechnungen sehr interessant, denn sie verraten auch, wie hoch die Rücklagen der Gemeinschaft sind und ob in nächster Zeit größere Sanierungen anstehen, für die womöglich ein Extra-Betrag – die sogenannte Sonderumlage – eingezahlt werden muss. Das könnte sich nachteilig auf den Kaufpreis auswirken.
Verkaufspreisermittlung mit dem Vergleichswertverfahren
Für Eigentumswohnungen wird bei gerichtsfesten Gutachten sehr häufig das Vergleichswertverfahren angewandt. Diese Vergleichswerte basieren in der Regel auf Erhebungen des Gutachterausschusses über tatsächliche Verkaufspreise.
Auch das kostenlose Immobilienbewertungstool arbeitet mit Vergleichswerten, die in diesem Fall auf den Angebotspreisen in Inseratportalen beruhen. Es bietet eine sehr gute Abschätzung für einen realistischen Verkaufspreis.
