Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Das “Gesetz über das Wohnungseigentum und Dauerwohnrecht”, welches auch Wohnungseigentumsgesetz (WEG) genannt wird, wurde im Jahr 1951 eingeführt. Im Jahr 2007 wurde das Wohnungseigentumsgesetz zuletzt überarbeitet und im Jahr 2014 zuletzt geändert. Die aktuelle Fassung ist somit aus dem Jahr 2014.  

Das Wohnungseigentumsgesetz ist in mehrere Teile unterteilt und enthält Regelungen zur Begründung von Wohneigentum (§§ 2 bis 9 WEG), Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§§ 10 bis 19 WEG), Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (§§ 20 bis 29 WEG ), zum Wohnungsbaurecht (§§ 30) und Dauerwohnrecht (§§ 31 bis 42 WEG) sowie zu weiteren Verfahrensvorschriften (§§ 43 bis 50 WEG).

Aus diesen Teilen des Gesetzes gehen dann also Regelungen rund um die Wohnung und die Eigentümergemeinschaft hervor. Im Weiteren sind Bestimmungen zur Aufteilung der Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum enthalten.  

Die Aufgaben des WEG-Verwalters in der Eigentümergemeinschaft

Laut §§ 21 des WEG ist eine Eigentümergemeinschaft zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Wohneinheiten verpflichtet. §§ 20 WEG sieht hierfür die Bestellung eines Hausverwalters vor, welcher die oftmals komplexen und zeitaufwendigen Aufgaben übernimmt. Sofern von den Eigentümern gewünscht, kann der Verwalter von einem Verwalterbeirat unterstützt werden. Dieser ist vermittelnd zwischen Verwalter und Eigentümer tätig und besteht in der Regel aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft.

Im Allgemeinen lassen sich die Aufgaben des Verwalters laut des DDIV (Dachverband Deutscher Immobilienverwalter) in vier Bereiche unterteilen:

• Kaufmännische Aufgaben:
  Zu den kaufmännischen Aufgaben eines WEG-Verwalters gehört hauptsächlich die Verwaltung des Geldverkehrs und die damit verbundene Buchführung. Beispielsweise fallen jedoch auch Personalangelegenheiten und die Erstellung von Heizkostenabrechnungen in den Aufgabenbereich des WEG-Verwalters. Ebenso wirkt dieser beim Immobilienverkauf mit, da die Teilungserklärung nicht selten die Verwalterzustimmung beim Verkauf einer Wohnung vorsieht.  
• Technische Aufgaben:
  Vor allem die Überwachung des Objektes (beispielsweise durch regelmäßige Objektbegehungen), das Erfassen von Verbrauchswerten sowie die Planung und Vergabe von Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zählen zu den technischen Aufgaben, die vom WEG-Verwalter übernommen werden.
• Rechtliche Aufgaben:
  Zu den rechtlichen Aufgaben des Verwalters zählt unter anderem die rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft vor Gericht oder bei Anwälten. Auch die Verhandlung, Prüfung und der Abschluss von Wartungsverträgen wird vom WEG-Verwalter übernommen. Desweiteren ist er dafür verantwortlich, dass alle rechtlichen Rahmenbedingungen sowie Verordnungen eingehalten und beachtet werden.
• Organisatorische Aufgaben:
  Der Verwalter ist für die Korrespondenz unter allen Eigentümer und Mietern von vermieteten Eigentumswohnungen zuständig. Außerdem kümmert er sich um organisatorische Belange wie Durchführung, Planung und Terminfindung der Eigentümerversammlung. Auch das Aufstellen der Hausordnung und die Erstellung und Verteilung von Rundschreiben wird vom Verwalter übernommen.
  

Wohnungseigentumsgesetz: Teilung der Eigentumsverhältnisse

Die Teilung von Wohneigentum wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. §§8 WEG besagt, dass der Eigentümer eines Grundstücks dazu berechtigt ist, “das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile” aufzuteilen. Zur Aufteilung einer Immobilie bedarf es der Erstellung einer Teilungserklärung.

In der Teilungserklärung werden zahlreiche Bestimmungen festgehalten. Darunter beispielsweise auch, ob bauliche Veränderungen der Zustimmung der anderen Eigentümer bedürfen. Ferner werden in der Teilungserklärung ebenfalls Sondernutzungsrechte festgehalten.

Das Gebäude wird grundsätzlich zwei Eigentumsarten zugeordnet:

• Sondereigentum:
  Als Sondereigentum wird eine abgeschlossene Wohneinheit bezeichnet. Diese wird ausschließlich vom Eigentümer genutzt und von diesem Instand gehalten.
• Gemeinschaftseigentum:
  Das Gemeinschaftseigentum hingegen gehört der Eigentümergemeinschaft und kann von jedem Eigentümer genutzt werden. Beispiel für Gemeinschaftseigentum ist beispielsweise das Treppenhaus eines Mehrfamilienhauses. Für die Instandhaltung muss die Eigentümergemeinschaft aufkommen.