Die Grundschuld

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist ein von einer Forderung unabhängiges Recht und dient zur Sicherung eines Kredits für den Kreditgeber. Das Grundstück wird in diesem Fall mit einer bestimmten Summe an Geld (im Regelfall in Höhe der Darlehenssumme) belastet. Neben der Hypothek gehört die Grundschuld zu den Grundpfandrechten. Diese wird in Abteilung III des Grundbuchs im Rahmen einer Grundbuchbestellung, welche von einem Notar begleitet werden muss, eingetragen.

Die Sicherheit kommt zum tragen, wenn ein Darlehen vom Schuldner nicht getilgt werden kann. Der Kreditgeber hat dann das Recht, eine Zahlung aus dem belasteten Grundstück zu fordern, um das Restdarlehen zu begleichen. In diesem Falle kommt es zur Zwangsversteigerung der belasteten Immobilie durch den Kreditgeber.

Grundschuld in das Grundbuch eintragen

Zur Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch bedarf es einiger Schritte. Dabei sind die Eintragung einer Grundschuld mit Brief und die Eintragung einer Grundschuld ohne Brief (brieflose Grundschuld) zu unterscheiden.

Im ersten Schritt muss die Bank dem Notar ein Formular für eine Grundschuldbestellung vorlegen, welches zur Bestellung der Grundschuld führt und alle ausgehandelten Vereinbarungen zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer (wie die Höhe der Grundschuld und die jährliche Verzinsung) beinhaltet.

Im nächsten Schritt folgt dann die notarielle Beurkundung der Grundschuld durch den Notar, von welchem diese dann beim Grundbuch eingereicht wird. Im Regelfall dauert die Eintragung dann zwischen 6 und 8 Wochen. Bei Eintragung einer Grundschuld mit Brief verzögert sich dieses noch weiter, da neben der Eintragung in das Grundbuch ein Grundschuldbrief an den Gläubiger ausgehändigt werden muss. Dieses Grundschuldbrief kann als eine Art zusätzliche Sicherheit für den Gläubiger angesehen werden.

Letztlich händigt der Notar der Bank alle Unterlagen aus. Darunter sind ein aktualisierter Grundbuchauszug sowie eine Ausfertigung der Urkunde.

Welche Kosten fallen bei der Eintragung der Grundschuld an?

Für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch sowie die Beurkundung dieser fallen Kosten seitens des Notars sowie des Grundbuchamts an. Die Höhe der Kosten ist dabei gesetzlich vorgeschrieben und in der Regel abhängig von der Höhe des Darlehens, welche meistens der Höhe der Grundschuld entspricht. Für einen Grundschuldbrief ist eine gesonderte Gebühr zu entrichten. Üblicherweise liegen die Kosten für den Notar und das Grundbuchamt zwischen 200€ und 1000€.

Grundschuld löschen

Für die Löschung der Grundschuld dürfen der Notar und das Grundbuchamt jeweils eine Gebühr von 0,2% der Grundschuld verlangen. Bei einer Grundschuld von 400.000€ würden sich die Kosten für das Löschen der Grundschuld also auf 1.600€ belaufen (je 800€ für Notar und Grundbuchamt).

Die Löschung einer Grundschuld lässt sich im Wesentlichen in drei Schritten durchführen:

1. Die Bank stellt eine Löschungsbewilligung aus und bestätigt damit, dass das Darlehen komplett abbezahlt wurde
2. Der Eigentümer des Grundstücks oder der Immobilie geht mit der Löschungsbewilligung zum Notar
3. Der Notar veranlasst die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt

Tipp: Prüfen Sie ob es sich wirklich lohnt, die Grundschuld zu löschen. Unter bestimmten Umständen kann dies nicht der Fall sein und es lohnt sich die Grundschuld weiter beizubehalten.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Obwohl es sich sowohl bei der Grundschuld als auch bei der Hypothek um Methoden zur Sicherung eines Darlehens handelt, gibt es zwischen diesen einige Unterschiede:

1. ‍Die Hypothek ist im Gegensatz zur Grundschuld direkt an ein Darlehen gebunden, so dass die Hypothek parallel zum Restschuldbetrag immer weiter sinkt.
2. Eine Hypothek erlischt automatisch, sobald keine Restschuld mehr vorhanden ist, wohingegen die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden muss.
3. Die Grundschuld kann an einen potenziellen Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie weitergegeben werden, ohne dass diese neu eingetragen werden muss
4. Die Grundschuld kann im Vergleich zur Hypothek für ein weiteres Darlehen genutzt werden, indem der bereits abgetragene Restschuldbetrag verwertet wird.